线上线下仅次于房产交易服务平台贝壳去找房赴美国上市：已是中国第二大商业平台　　文章来源：IPO早告诉　　核 心 观 点　　1、 2019年平台交易总额约21280亿元，是国内所有行业的第二大商业平台。　　2、 ACN经纪人合作网络的规模效应突显，交易效率多达行业平均水平的1.6倍。　　3、 2019年净营收同比快速增长多达60.6%，调整后EBITDA同比增加381%。

　　据IPO早告诉消息，北京时间7月24日晚间，国内仅次于的房产交易及服务平台贝壳去找房（以下全称“贝壳”）月向美国证券交易委员会（SEC）提交F-1认购说明书，计划以“BEKE”为证券代码在纽约证券交易所上海证券交易所上市，将出“中国居住于服务平台第一股”。　　高盛、摩根士丹利和华兴资本兼任联席主承销商，摩根大通亦在承销团之佩。　　其中，作为联席主承销商中唯一一家国内投行，华兴资本及其创始人兼任董事长包凡也是贝壳董事长左晖口中“最忠诚的战友”：华兴资本旗下华兴新的经济基金在B轮后倒数3轮投资贝壳，“我们赌博它认同输掉。

”包凡曾如是说。　　事实上，贝壳的前身可追溯至2001年正式成立的地产经纪品牌“链家”，在其顺利搭起行业基础设施和标准后，为解决问题房地产交易及服务效率偏高的行业痛点，贝壳自由选择重塑服务提供者和购房消费者的搜寻和交易过程，目前已覆盖面积二手房、新房销售、房屋出租、房屋翻新、房地产金融解决方案和其他服务等领域。

　　2019年，贝壳共计已完成多达220万单交易，总计产生21280亿元（人民币，折合）的交易总额（GTV），沦为中国仅次于的房地产交易和服务平台，同时也是跨越所有行业的第二大商业平台。　　灼识咨询的报告表明，2019中国住房市场的市场规模为22.3万亿元，预计到2024年更进一步减至30.7万亿元，填充年增长率为6.6%；而经纪服务的渗透率则将从2019年的47.1%减至2024年的62.2%，通过房地产经纪服务构建的房屋销售和出租GTV将从2019年的10.5万亿元减至2024年的19.1万亿元。　　换言之，对于志在“为3亿中国家庭获取全面且有一点信赖住房服务”的贝壳而言，未来的增量空间依然极大。

　　独有经纪人合作网络ACN，新的定义服务者关系　　纵观国内的房地产交易服务市场，孰能沦为中国的MLS（MultipleListing Service，房源分享系统）长期以来广为注目。　　简而言之，MLS是指有所不同机构的经纪人将各自有数的房源在MLS平台上分享，而一旦经纪人通过平台已完成交易，其将接到佣金分为。　　而打造出MLS仅次于的难题在于国内房产经纪人的更为分散化，以及如何将房源数据全部切断。

　　为此，贝壳独有了ACN（经纪人合作网络）并将其作为平台最重要的底层操作系统，使得还包括购房者、 卖房者、房东和房客在内的住房客户需要与房地产经纪品牌、门店和中介机构顺利进行住房交易。　　具体来讲，贝壳的ACN主要扮演着了三个角色：1、使得服务提供者之间的信息和资源共享，超越信息孤岛；2、分配中介经纪人之间的合作关系来构建横跨店面、横跨品牌的合作；3、为经纪人、店面、品牌和其他服务提供商建构一个专业的网络，让他们可以在平台上网络对话。

　　此外，家庭翻新服务提供商、金融机构等其他生态系统的参与者亦能通过ACN取得一定收益。　　体现在交易数据上，2019年贝壳平台上多达70%的存量房交易皆通过ACN跨店合作已完成。

　　至于前文提到的经纪人集中、以及数据无法切断的难题，贝壳的ACN某种程度需要很好地解决。　　经纪人外侧。

ACN通过规定经纪人的角色，使其有更加多机会来参予到交易中并获得分配的佣金，在减少交易效率的同时也能提升经纪人的存留。值得注意的是，链家还大大召募具备大学本科学历的经纪人并对我们的客户作出多种服务允诺，进而提高服务质量。　　数据末端。贝壳在中国首度发售“真为房源标准”行业标准，并自2008年起大大建构和非常丰富“楼盘词典”，其中包括现实和独有的房源信息。

截至2020年6月30日，贝壳的“楼盘词典”涵括了大约2.26亿套住房，是中国最全面的房源数据库。　　可以说道，经过链家和贝壳多年来的持续改良，ACN在对效率的提高、线上线下对话等方面已全面打破MLS。　　截至2020年6月30日，平台享有265个房地产中介品牌，多达4.2万以社区为中心的门店，并在全国103 个城市汇聚多达45.6万名经纪人。

　　交易效率方面，以每家店存量房交易量的GTV计算出来，贝壳的效率多达2019年行业平均水平的1.6倍。以店皆存量房GTV计算出来，2019年下半年贝壳平台相连门店的店皆GTV为2030万元，较2018年同期的1090万元同比增加高达86.2%。　　可以说道，随着贝壳平台门店网络、用户规模的大大减少，ACN模式的规模效应或将呈圆形指数级快速增长，进而反哺用户和收益的双向提高，构成良性闭环。

　　2019年营收同比快速增长超强60%，新房交易服务增长速度显著　　作为国内仅次于的房产交易及服务平台，贝壳在2017年至2019年的净营收分别为255亿元、286亿元和460亿元，其中2019年较2018年的增幅约60.6%。　　从收益来源区分，贝壳主要从存量房交易服务、新房交易服务、以及新兴和其他服务中取得收益。

　　对于现有的房屋交易服务，贝壳的收益主要来自链家品牌，其缴纳存量房屋销售和房屋租赁的佣金，以及与链家经纪人合作已完成的其他经纪品牌的分佣；对贝壳平台上其他经纪品牌缴纳平台服务费，并对德佑等授权品牌下的经纪店缴纳额外授权经营酬劳，以及获取其他电子货币服务，还包括成交价服务、现场核查等现场工作帮助，代理聘用和培训服务。　　对于新的房屋交易服务，贝壳以向房地产开发商缴纳的销售佣金作为收益。此外，贝壳还从各种其他与家庭有关的服务中取得收益，如金融服务和与家庭翻新有关的服务。

　　值得注意的是，2017年至2019年，新房交易服务在当年总营收的占比分别为25.2%、26.1%和44.1%，其中2019年较2018年减少多达18个百分点。　　2019年，新房交易服务的GTV从2018年的大约2800亿元快速增长166%至7476亿元，沦为营收仅次于推展因素。　　此外，贝壳在招股书还透露了2020年第二季度的业绩：其中，Q2的GTV为9992亿元，较2019年同期快速增长88.6%；并预计净收入同比快速增长72.4%至不高于197亿元，净利润则同比快速增长大约589.3%至不高于27亿元。

　　这也意味著，随着国内房地产行业的供需关系愈发均衡，房地产开发商对于贝壳的推崇程度也有较小提高。2019年，贝壳已与国内前100名房地产开发商全部创建业务合作，最后达成协议53.3万单新房交易，远高于2018年的19.6万单。　　换言之，与房地产开发商的密切高效合作，也从某种侧面佐证了贝壳大大紧贴房地产行业更加多细分领域的潜力与实力，平台效应推展贝壳的高速快速增长或许已是必定。

　　盈利能力方面，2019年贝壳的调整后EBITDA为29.17亿元，较2018年的6.06亿元快速增长381%。　　至于营运费用，2019年研发费用在贝壳总营运费用的占比为3.4%，较2018年的2.3%减少1.1个百分点；而营销费用占比则从2018年的8.7%增加2个百分点至6.7%。　　这也指出，在贝壳（还包括链家）享有充足用户基础和品牌知名度的前提下，贝壳未来在营销推展方面的投放占到比终将越来越少，而更加多则可视作一家研发驱动、更为侧重用户体验的公司。

　　2017年至2019年，贝壳的研发费用分别为2.52亿元、6.71亿元和15.71亿元。截至2020年6月30日，贝壳的研发团队由3080人构成。　　值得一提的是，贝壳早在2015年就开始对虚拟现实技术展开研究，次年年初创建虚拟现实实验室。

截至2020年6月30日，贝壳共计160名专业研发人员负责管理RealSee虚拟现实技术和产品的研发，最不具代表性的产品毫无疑问是“VR看房”。　　2019年，贝壳共计大约4.2亿次观赏VR看房，客户在此服务上总共花费2300万个小时。2020年第二季度，贝壳平均值每天有大约15.9万次VR线上浏量服务，2019年同期的数字为1.1万次。

　　毫无疑问，持续的技术创新某种程度能提高用户体验，并提升平台转化率。　　截至2019年12月31日，贝壳享有的现金及现金等价物为319亿元，现金储备比较充足。　　贝壳在招股书中回应，其未来的四大战略方向还包括之后发展基础设施来提高效率和客户体验、进一步提高服务质量并在增大人才投放、扩展服务类别以及有选择性的展开战略投资和并购。

　　似乎，发展基础设施尤为重要，其又可细分为之后在平台上相连更好的经纪品牌、门店和经纪人，战略性地拓展在新的市场的门店网络；更进一步渗入现有的市场，尤其是贝壳早已有强劲基础的一线城市；之后投资于数据和技术并获取一站式服务，彻底提高交易效率。

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