大摩财经　　地产富豪之大败　　撰文| 舒克　　出品｜大摩地产　　眼见他起高楼，眼见他宴宾客，眼见他楼塌了。　　时隔去年“启德弃地”风波后，高银金融的资金问题再度被摆放台面。　　年初开始，曾多次的“香港十大富豪”潘苏通大大爆出“财困”传闻，在与投资者battle数个淘汰赛后，本月再一否认早已身陷财务危机。

自此，这位你好资本圈的顶级富豪将如何纾受困，沦为市场注目的焦点。　　随着高银金融（0530.HK）新任董事会副主席马励志离任，低银困局将获得发展商（1113.HK）救下传闻再一落地。　　马励志现年52岁，1996年即转入长江集团，现兼任长江实业体系内多个职务，还包括发展商继续执行委员会委员兼任企业业务发展部总经理，置富产业信托（0778.HK）、泓丰产业信托（0808.HK）以及和电香港（0215.HK）非执董等。

2018年，马励志曾负责管理发展商10亿英镑（大约105.4亿港元）并购伦敦金融城地标级写字楼5 Broadgate项目，该楼为瑞银伦敦总部所在地。　　7月22日，高银金融委任马励志兼任董事会副主席及独立国家非执董，次日晚间再度由独立国家非执董改为受聘非执董，年薪24万港元，主要负责管理低银财务及重组问题。

　　高银的资金问题在本月初早已浮出水面。彼时，高银金融中心租户声称收到通报，以后仍然向低银缴租，转向接管人缴纳。随后低银负责人口头回应“无稽之谈”。

　　随着债务漏洞更加大，本月中旬，高银金融再一否认旗下多家子公司经常出现债务问题，其中持有人高银金融中心的子公司赐给誉已遭到委托人接管。　　根据高银的众说纷纭，去年低银借旗下三家公司发债。其中，赐给誉在去年4月发售了68亿港元的浮息受限抵押票据，因逾期没能交还，今年7月13日，收到抵押信托人德银通报，早已委任接管人接管赐给誉的抵押股份、高银金融中心等资产，并委任新的董事重新加入赐给齐名接任原高银班底。

　　此外，低银另两家子公司成美及Goal Eagle在去年3月从德意志银行分别提供14.94亿港元和2.43亿美元（约合18.95亿港元）贷款，德银早已对低银收到催缴函，拒绝其立刻支付本金及利息35亿港元。　　两笔债务特一起大约103亿港元，但高银金融的债务压力好比于此。

截至2019年末，高银金融有息负债高达154.83亿港元，而其手中现金、现金等价物及银行抵押存款不过25.5亿港元。　　为减轻债务危机，低银方面白鱼谋求87亿港元新的融资，并出售九龙启德机场宅地纾受困。　　启德机场改建区是房企的血战地，新鸿基、新世界、会德丰、恒基兆业、中海、保利置业等港资大佬和内房龙头都挤满于此。

2018年11月，高银金融和潘苏通个人以近90亿港元的价格投得香港九龙启德4B区4号地块，总占地面积大约9700平米，高银金融持有人60%股权，潘苏通股权40%。次年四月，高银金融以21.6亿港元将潘苏通股权也收益囊中。　　今年三月，低银财务危机仍未明朗时，启德宅地早已被摆放货架，历时两个月后以70.4亿港元出售给Top Family Group Limited，较高银买入价股份多达两成。　　值得一提的是，启德宅地交易原订5月底邮寄通函可供股东审查会却再三延期，近期暂定为7月24日前上传并寄给，但截至7月23日晚间，该通函未发布。

　　败局　　潘苏通的败局，在低银去年的退地风波中就早已有所展现出。　　2019年5月，高银金融以111亿港元价格拍电影得启德商业地块，计划修建地标式高级酒店和办公大楼，总投资额在160-180亿港元，但在交易日当天低银却忽然答应，为此高银金融还代价了2500万港元定金无法交还。　　高银金融得出的弃地理由是经济前景不明朗将对商业地产市场产生负面影响，动用180亿港元总投资额，不会有相当大风险。

彼时，潘苏通还主动回应低银“融资没问题”、并扬言不会以私人名义再次入标该项目。不过这个商业地王项目再度招标时，未见潘苏通身影，最后流标收场。

　　除了高银金融的债务问题，潘苏通私人持有人的何文田车站一期项目近期也陷于财务纠纷中。今年五月，中国建筑（3311.HK）索偿香港高等法院，向潘苏通索偿何文田车站一期项目工程欠款，总计大约953万港元。中国建筑方面回应，去年10月早已向潘苏通方开具收款通知书，但后者在45日的交款期限内未保险费。

单发15张通知书拒绝缴交未果后，今年2月，潘苏通方再一收到支票，却无法兑付。　　潘苏通及低银方面随后回应，支票无法兑付牵涉到商业及工程纠纷，目前二者的官司未有最后结果。

　　资金压力之下，潘苏通还抵押了手中股权买入。联交所透露数据表明，7月14-15日，高银金融股东先后向爪哇控股（0251.HK）主席吕荣梓和工银澳门分别抵押5.24亿股和19.7亿股，共计占到已发售股本35.69%，按当时1.26港元/股计算出来，这部分股票市值31.42亿港元。　　年报表明，高银金融仅次于的单一股东为实控人潘苏通，股权相似71%，且过往低银未透露其他股权多达5%的单一股东。

很似乎，股权买入的正是潘苏通本人。　　事实上，潘苏通正在动用手中的所有资产买入借钱，还包括其2017年耗资25亿港元卖给的邻近李嘉诚一家的深水湾豪宅。

公开发表报导表明，该豪宅早已被其再度抵押给交银香港，筹来最少6亿港元现金。　　根据香港当地规定，一套物业可以多次抵押，若借款人无力债务，在物业拍卖会后，贷款机构可以按贷款顺序拿回适当本息。

　　值得一提的是，目前除高银金融中心项目外，高银金融持有人的启德宅地项目仍未已完成交易，另潘苏通私人持有人何文田宅地及何文田车站一期项目。有消息称之为，好比高银金融旗下资产，潘苏通手中项目也惹来垂涎。

不回避有心人通过“挤提”令潘苏通及低银融资阻碍，进而压价并购其手中项目。　　发展商的算筹　　本次增援低银，并不是发展商与潘苏通第一次认识。

　　2018年6月，潘苏通首次将高银金融中心抵押给发展商交换条件了102亿港元贷款，贷款利率大约为8%——在房企百亿规模的融资中，8%年利率早已正处于高位水平。　　十个月后，高银金融偿还发展商借款，随后再行抵押高银金融中心予德银交换条件68亿港元融资，正是这笔融资将潘苏通跳入如今的境地中。　　发展商为何多次施以援手？意味着凭借李家与潘苏通的一家人关系似乎说道必经，却是比邻深水湾豪宅区的许家（许世勋）和包家（包玉刚）对低银并没张开援助之手。

　　大摩财经注意到，高银金融此前透露的解决方案中，还包括一笔87亿港元的融资。这笔融资涉及信息很少，但盘点高银金融手中资产，除了早已售出的启德宅地，仅有高银金融中心价值充足抵押。　　以此来看，发展商大概率正是87亿港元融资的输掉方。

高银金融或将高银金融中心二次抵押给发展商，以新债换旧债，解决问题眼前困局。而且，解决问题燃眉之急的高银金融也能在启德宅地出售事项上有更大的话语权。　　发展商以87亿港元交换条件高银金融中心部分或全部抵押权也很昂贵。

高银金融公告表明，高银金融中心目前市值在150-165亿港元左右，以此计算出来，如果发展商夺下高银金融中心60%以上抵押权就是一笔稳赚的交易。　　高银金融中心是潘苏通进占香港的第一个也是最著名的地产项目，近年来租金展现出不错。

财报表明，2019年下半年，在香港社会问题造成实体经济集体下跌的背景下，高银金融中心袭港租金及其他涉及营业收入9670万港元，同比减32.7%，高银金融亦以项目管理费的形式产生新的收益1540万港元。　　必须留意的是，虽然高银金融中心收益维持务实，但其主要收益只不过是自家人的“左手推倒右手”。高银金融中心是低银的香港总部，也是潘苏通的办公室所在地。

公开发表报导表明，潘苏通及其他关联公司租给的写字楼及餐厅，每年缴纳的相同租金大约在7800万港元左右，相等于整幢物业将近五成的租金收益。•END•编务日常 | 特微信：13240241983商务合作 | 特微信：damobd联系主编 | 特微信：damomichael◎▼]article_adlist--> 正当理由声明：自媒体综合获取的内容皆源于自媒体，版权归原作者所有，刊登请求联系原作者并获得许可。

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